近期，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在谈京津冀房地产问题时，对北京房价未来的情况，如何解决中低收入人群住房问题，做了分析。

李铁指出，看北京房价的热力图看，2015-2017年，高房价地区从原来的中心地区向外扩展，是在这一年房价严格控制的情况下继续向外扩展，这说明北京包括京津冀地区房价上涨的趋势目前来看虽然短期受到一定抑制，但还是在上涨趋势。

从北京房价看，随着中心区向外扩张，房价不断下降，东城、西城房价最高，朝阳、海淀、石景山房价就下降了。在据北京30公里、50公里、100公里、200公里的同心圆中，距离越远，房价变化越大，和北京房价相关的基本集中在30-50公里的范畴。涿州、河北、固安、廊坊、大厂、三河的房价2015年在1万元左右，现在涨到2万多元，三河、香河通轻轨后达到2.5万元，北京市中心搬到通州当地房价也在上涨。

很多人在判断时，城市化率到50%以后，甚至50%-70%，过度聚集的同时会出现一定的逆城市化现象，北京城市化率达到80%，通过旅游消费向外扩展时会影响北京周边的房价，比如张家口崇礼房价达到2万多元，和旅游消费有影响。

对于北京房价会不会降的问题，李铁从城市发展规律出发进行了分析。

第一，三甲医院、211高校、央企总部等优质资源过度集中，是导致房价上升很重要的原因。香港房价一直在涨，是北京的3倍，就是因为香港的优质资源远远超过北京。

第二，货币超发和贬值的基础性因素还在。现在房子有两个刚性需求，一个是住的刚性需求，另一个是投资的刚性需求。研究房子的问题不是研究房价本身，是研究金融问题，如果钱放在银行天天贬值，对美元贬值（虽然最近稳定住了），但趋势没有发生变化时总得选择另一个地方进行投资，要么是股市，要么是住房，或者寻找其他投资机会。现在看来，在京津冀地区由于资源的稀缺性没有发生变化，在这里投资还有长期回报率预期。这种投资的刚性需求支撑着房价。

第三，经济保持增长、高收入人群增加，也是导致房价上涨一个最基本的支撑因素。因为作为投资需求，全国买房最重要、最有升值预期的肯定是北上广深。

第四，北京适龄购房人群在增加，2011年592万人，2015年664万人，2016年将近700万人，住房供给，完成投资占住宅投资的比例，90平方米以下25.7%，每年增加住房大概十几万套，满足不了需求。是买不到房使大家对房价上涨的关注达到了最高，由于这种关注影响了舆论，影响了政策的决策。

最近北京采取的一系列措施，如限购、限贷、人口疏解、低端产业迁出、促进租赁住房发展、共有产权住房等，能否使房价降下来？李铁认为这些是暂时性的行政措施，长期看不会改变房价上涨的趋势。

他指出，只要上述基础性条件没有发生变化，这些行政措施可能会导致房价的涨幅趋缓，比如房子涨了不让卖，就可以限制房价增长。但稀缺性资源是全国独有的，如果通过行政措施压制，总有一天房价会报复性反弹，因为这不是市场的结果。

首先，控制人口政策和低端产业迁出政策也不会使房价下降。当北京的低端产业迁出、人口控制时，生态补偿、公共服务设施在增加给更少量的人口时，地产价值和房屋价值会抬升，很有可能会导致人口回流。

近三十年中国城市化发展速度很快，出现了“城市病”，但所谓的城市病是集中在主城区而不是辖区。北京市1.67万平方公里，主城区667平方公里才1050万人，在主城区出现了一系列问题，但还有更广大的辖区可作为调整空间。不能主城区生病，让辖区来吃药，这是一个特别大的问题。

第二，由于优质资源高度集中，不可能改变人口向特大城市、区域流动的大趋势，或者向大都市圈流动的大趋势，这是世界城市化普遍发展的规律。中国是等级化管理体制，优质资源向高等级城市集中，高等级城市应该接纳更多人口，而不能排斥。李铁认为，当用行政措施迁出的时候，人口不会迁出很远，一段时间后政策反弹时还会回来。

第三，城市化水平在中国的提高需要扩大城市区域，也就是大都市圈要做出更大的贡献，而不是控制人口。人口控制、低端产业控制，不符合城市发展规律，因为城市需要所谓中低收入人口的服务，包括饭店服务员、餐饮服务员、环保工人、家政人员、快递员等，如果让他们离开，城市必定死亡。所以在城市化进程中，北京市的特大城市区域和都市圈应该更好地发挥吸纳人口，解决京津冀发展严重不平衡的作用。

第四，治理房价问题要尊重城市发展规律和市场规律。所谓城市发展规律，就是优质资源过度集中的地方，一定会带来人口进入，从而一定会带来房价上涨。房价会不会永远涨下去？中低收入人口的住房怎么解决？要通过更大范围空间来解决住房供给问题。随着城市中心向外扩张，房价会出现递减现象，递减就意味着中低收入人口可以在离城市中心区较远的地方，30公里半径、50公里半径买到需要的住房，全世界都如此。政府该做好服务，解决基础设施建设。

第五，应在区域发展战略背景下考虑空间资源的再配置，来解决房价和住房供给问题。为什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安的房价有升高趋势？燕郊离北京30公里，靠南30公里的地方在庞各庄一带，靠西30公里、靠北30公里都在北京辖区之内。可是由于人口控制政策，由于北京公共服务封闭性供给政策、财政政策、户籍制度等，影响了北京城市的规划、城市资源再分配，影响到制定长期战略来促进周边中小城市和小城镇的发展，而周边小城市恰恰可以提供更广泛的住房供给空间，可以把轻轨修到永清、固安、涿州，把半径圈放大。

可以通过区域大范围空间来解决城市化发展中特大城市的城市病问题，但目前由于利益关系放弃了这种思维模式，导致房价高涨同时没有采取更有效的措施解决中低收入人口的住房问题。

第六，要给大都市圈的中小城市和小城镇更多发展机会，这也等于给中小投资者更多的发展机会。李铁认为最近北京提出的治理“穿墙打洞”，是过多强调了“住房是用来住的，不是用来炒的”，住房是用来住的，同时也可以用来经营，服务业都是在住房基础上发展起来的。

他指出，过去城市住房供给只是解决单一性住房功能，市场进行充分补充，把过去的大院经济变成了一定的街区经济，功能多样化了，可是通过“穿墙打洞”的治理，把这些功能全部打掉，使城市的活力、方便性受到极大影响。学习习近平总书记的讲话，要认真地、全面地理解，而不能从单独的字面上理解，中央城市工作会议上习总书记讲过“要恢复街区经济的发展”，可是现在把街区经济毁掉了，在城市住还方便吗？

另一方面，把所有开发功能都交给了地产商，忽视了另一个方面：城市发展有地产商的功劳，业有中小投资者的功劳。全世界特大城市、各类大城市，土地不都是大面积出让，小块土地的出让会带来服务业长期稳定发展，带来租赁住房长期稳定发展，这是国际成功经验。而我们还在走大地产商的发展模式，这使城市变得越来越不方便，使中小投资者在促进城市活力、带动消费升级和产业升级方面的作用没有发挥出来。

怎么解决住房问题？李铁提出的五条建议。

第一，是要在更大范围空间内调节住房供给政策，不能把目标只针对主城区，只针对房价上涨地区，要在城市周边30-50公里范畴内提供中低收入人群的居住住宅区。这是“利用空间住房结构，调整缓解供求矛盾”，缓解人们对房价上涨的过度关注。

第二，促进周边的中小城市和小城镇发展。我国中小城市特别是5万-20万人口的城市发展严重不足，北京郊区只有一个，而无论在欧洲还是美国，这种中小城市发展发育都比中国要好很多。怎样促进都市圈、城市群、特大城市区域的中小城市发展，对缓解城市病、疏解城市功能具有非常重要的意义。

第三，现在产业迁出、大企业迁出都想集中一个产业园，其实国际上一个大企业可以到很多小城市落户，为什么？成本低，这里不展开。我们要给一些小城镇甚至包括一些村发展权限，让这些产业通过市场方式自动进行空间选择。

第四，分类推进主城区和非主城区的发展政策，要把核心区和辖区有机分开，这样才能真正带动城市郊区和小城市的发展。

第五，加大城际轨道交通建设。东京城市发展摊到一定程度会呈树枝状的发展模式，原因是顺着城际轨道交通，依托原有的小城市和小城镇，自动带动了城市格局的变化。过去我们以高速公路为主，未来以人流为主，适应服务业的发展，要真正发挥城际轨道交通的作用，它会使得通达性更好，降低交通半径。在轨道交通的地方制定发展政策，促进特色小镇、小城市发展，建立集中居住区，解决房价问题。

最后，李铁指出，人口控制不是出路，产业迁出也不是出路，重点是怎样通过空间范围的调整来解决以人为本的问题。高房价是市场趋势所在，政府应该做的是给中低收入者在更大范围空间内提供低廉的住房。