《中国城市住房可支付指数发布暨后疫情中国住房政策研讨会》于2022年12月30日正式召开。会议由中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中国人民大学商学院副教授、国发院城市与房地产研究中心副主任赵大旋联合主持，中国人民大学公共管理学院院长、国家发展与战略研究院执行院长严金明教授致辞，并发表主旨演讲，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布《中国135个大中城市住房可支付指数2022》。

中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授、中国人民大学公共管理学院曲卫东教授进行点评，中国房地产业协会会长、原住建部总经济师冯俊会长，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松研究员，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授，中国人民大公共管理学院城乡发展规划与管理研究中心主任叶裕民教授，贝壳研究院首席市场分析师许小乐，围绕住房可支付指数以及后疫情房地产业、房地产市场和住房政策展开讨论。

与会专家充分肯定中国城市住房可支付指数发布的理论价值、政策价值和现实意义，并对未来中国城市住房可支付指数的完善提出建设性的意见和建议。秦虹主任提到，中国房地产市场经历了一年半左右的巨大调整，最近中央经济工作会对未来房地产市场的发展提出了新的要求，提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作，满足行业合理的融资需求，推动行业重新并购，有效地防范化解优质头部房企的风险，改善资产负债的状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为，因城施策，支持刚性改善住房需求，解决好新市民、青年人的住房问题，探索长租房的市场建设，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过度。严金明院长指出，三年疫情，经济下行压力，今年年初确定的5.5%的GDP增长目标无法实现，房地产市场受疫情，受经济影响非常大，现在房地产市场低迷，处于深度调整状态，疫情总会过去，希望房地产市场健康稳定发展，此时发布住房可支付指数和讨论后疫情中国住房政策恰逢其时，为国家决策提供参考。

研究报告自2018年连续第5次发布中国城市住房可支付指数，通过科学构建住房可支付指数体系测度了2010-2021年中国135个大中城市的房租和房价可支付指数。研究报告为落实党的二十大精神和2022年中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，提供参考依据。

中国城市住房可支付指数研究报告指出，消除住房贫困是2015-2030年联合国可持续发展目标之一，无论是发展中国家还是发达国家，住房可支付（housing affordability）问题是全球面临的共同问题（Bertaud，2018），住房可支付性涉及不同收入群体，但中等收入者占比较高（Gabriel and Painter，2020），中等收入者住房可支付问题是学术研究以及政府干预的重点，需科学测度中等收入者住房可支付指数，以便精准施策，否则易导致政府干预过度或不足，产生住房保障过度或不足问题。中国城市住房可支付指数研究报告包括城市住房可支付指标模型，2010-2021年中国135个大中城市房租可支付指数及其分布，2010-2021年中国135个大中城市房价可支付指数及其分布、2010-2021年中国135个大中城市住房支付指数联合分布、2010-2021年中国35个重点城市住房可支付性以及2010-2021年中国135个大中城市住房可支付指数不平等性、主要发现和政策建议七个部分。

研究报告指出，住房具有消费和投资双重属性，居民既可经租房也可经买房解决住房消费问题，租房属于住房消费，买房属于住房投资，住房支出对租赁市场而言是租金支出，对买卖市场而言是住房使用成本（user cost），单位住房使用成本包含抵押贷款利率、房产税率、维修费率、住房折旧率和预期房价增长率构成。其中，预期房价增长率是住房使用成本的扣减项。本研究报告根据预期房价增长率将房价预期分为理性预期房价增长率和非理性预期房价增长率。因中国房价周期为3年和5年的短期周期，本研究报告分别计算理性预期以及3年和5年非理性预期房价增长率。鉴于中国正处于经济转轨期，理性预期较难形成，本研究报告指出非理性预期作预测房价增长率具有更强的现实指导意义。

根据研究报告住房可支付指标/标准发现，2010-2021年中国135个城市中等收入者房价收入比呈上升趋势，可支付性下降，有70%以上的样本房价收入比大于传统房价收入比3-6倍标准，表明传统指标高估房租可支付性。理性预期房价增长率下2010-2021年中国135个城市房价可支付性先升后降再升，大多数城市中等收入者不存在房价负担不起和严重支付困难，房价可支付性与房租可支付性趋势相反，且房价不可支付程度大于房租不可支付程度，应主要解决房价可支付性问题；非理性预期房价增长率下2010-2021年中国135个城市中等收入者房价可支付性先升后降，但中等收入者房价负担不起和严重支付困难城市数量多于理性预期房价增长率下城市数量，且过去3年预期增长率下中等收入者房价负担不起和严重支付困难城市数量多于过去5年预期增长率下中等收入者房价负担不起和严重支付困难城市数量；理性预期下房价不可支付城市数量由2010年的9个减至2014年的6个又增至2020年的22个，过去3年房价增长率非理性预期下房价不可支付城市数量由2010年101个减至2016年的40个又增至2020年的62个，过去5年房价增长率非理性预期下房价不可支付城市数量由2010年90个减至2017年的28个又增至2020年的47个。因此，稳定预期、合理引导形成理性预期有利于减少中等收入者房价支付困难程度。

无论是理性预期房价增长率还是非理性预期房价增长率下，2010-2021年中国135个城市中一二三线城市均存在负担不起和严重房价支付困难的城市，但过去5年非理性预期房价负担不起城市数量小于过去3年于非理性预期房价负担不起城市数量，理性预期房价负担不起城市数量小于非理性预期房价负担不起城市数量，东部城市房价负担不起城市数量多于中部城市，中部城市房价负担不起城市数量多于西部城市。因此，应重点解决一线城市和东部城市中等收入者房价可支付问题。

研究报告认为经济转轨期中国居民难以形成长期和稳定的预期，应高度重视非理性预期下房价负担不起城市的住房可支付问题。对过去房价上涨过快的地区，中央和当地政府应长期坚持“房住不炒”定位，继续采取限购、限贷措施，严厉打击住房投机，坚决遏制房价快速上涨势头，使居民预期回归理性，房价回归到合理水平，减少中等收入者房价支付困难；应重点解决一线城市和东部城市房价可支付性问题，长期严格执行从紧的住房政策，严厉打击住房投机。

来源：人大国发院
记者：王祯祯